不動産を売る前に知っておきたい！売却諸費用と手数料のチェックリスト
はじめに
不動産売却時にかかる費用の重要性
不動産を売却する際には、多くの費用が発生します。
これらの費用を事前に理解し、適切に管理することが、不動産売却を成功させる鍵となります。
売却をスムーズに進めるためには、どのような費用が発生するのかを把握し、事前に準備をすることが不可欠です。
この記事で解説する内容の概要
本記事では、不動産売却時にかかる諸費用の全体像を解説し、各費用の詳細や節約方法、手続きを詳しく説明します。
これにより予期せぬ出費を避け、売却をスムーズに進めるための知識を提供します。
不動産売却時にかかる諸費用の概観
不動産売却で考慮すべき主な費用
- 不動産譲渡税：不動産を売却する際に発生する税金です。売却益に対して課税され、計算方法や税率は個々の状況により異なります。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料です。売却価格の3%＋6万円が一般的です。
- 敷金精算：賃貸物件の場合に発生します。借主が退去する際に行われる、預けた敷金の清算です。
- 抹消登記費用：売却後に必要な登記手続きにかかる費用です。法務局での手続きを行い、登記手数料が発生します。
- 一括返済手数料：購入時に金融機関から融資を受けている場合、返済時に金融機関へ支払う必要のある費用です。金融機関によって金額は異なります。
- その他費用：その他にも物件の清掃費用や転居時の引っ越し費用、建物に不備があった場合の修繕費用等が必要になる場合もあります。
費用が発生する背景と影響
これらの費用が発生する背景には、法律や契約に基づくものがあります。
不動産譲渡税は法律で定められており、売却益に対して課税されます。
仲介手数料は不動産会社のサービスに対する対価です。
これらの費用を理解し、事前に計画を立てることで、予想外の出費を避けることができます。
また、費用を適切に管理することで、売却利益を最大化することができます。
不動産譲渡税の詳細
不動産譲渡税とは何か？
不動産譲渡税は、不動産の譲渡に伴い発生する税金であり、売却益に対して課税されます。
具体的には、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額が課税対象となります。
この税金は、売却者にとって大きな負担となるため、事前に理解しておくことが重要です。
課税譲渡所得の計算方法
不動産譲渡税の税率は売却する不動産の種類、保有期間等によって変動します。
まずは、税率を掛ける前に課税対象となる譲渡所得の計算方法についてご紹介します。
売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得
上記の流れで課税譲渡所得を計算します。
課税額の計算方法
続いて、課税額の計算方法については以下の通りとなります。
課税譲渡所得×税率（所得税＋住民税）
なお、これらの税額計算は個人名義で保有している方に当てはまるものであり、法人名義で所有している方は法人税での計算となりますので、その点はご注意ください。
譲渡所得に掛かる税率
税率は所有期間により変動します。
所有期間が5年以下の場合、
所得税30.63％＋住民税9％＝譲渡所得税率39.63％
所有期間が5年超の場合、
所得税15.315％＋住民税5％＝譲渡所得税率20.315％
また、自宅として使用している不動産を売却する場合、特例の適用があります。
自己利用住居の売却で、所有期間が10年超の場合、
①課税所得6,000万円以下の部分
所得税10.21％＋住民税4％＝譲渡所得税率14.21％
②課税所得6,000万円超の部分
所得税15.315％＋住民税5％＝課税所得税率20.315％
上記の通り、所有する不動産の種類や所有期間によって税率が変動しますので、売却検討の際には自身の不動産がどの状況に当てはまるのか十分に注意して確認する必要があります。
納税のタイミングと手続き
納税のタイミングは、売却が確定した年の翌年の確定申告時期です。
具体的には、確定申告期間内（通常は翌年の2月16日から3月15日まで）に税務署に申告し、納税を行います。
納税手続きとしては、まず売却益を計算し、必要書類（売買契約書や領収書など）を準備します。
その後、確定申告書に記入し、税務署に提出します。
納税額は、確定申告書の記載内容に基づいて、先程の税率に当てはめて計算されます。
印紙税とは
印紙税とは何か？
不動産を売却する際は、基本的に売買契約書を交わすことになりますが、契約書を紙媒体でやり取りする場合、印紙税法に則り収入印紙を貼付する必要があります。
印紙税額については、取引価格によって異なりますので、詳しくは以下の表を参考にしてください。
軽減税率は「令和6年4月1日～令和9年3月31日」まで適用されることが決定しておりますが、令和9年3月31日以降の税率については、現時点では未定となります。
印紙税を節約することはできるのか？
電子契約の場合、収入印紙の貼付は不要になりますので、印紙代を節約したいのであれば、電子契約を導入されることを推奨します。
但し、未だ電子化の浸透が思うように進んでいない不動産業界では、買い手側（買主・買い側仲介）の都合により電子契約で対応できない可能性もあります。
仲介手数料について
仲介手数料の標準的な料金構造
仲介手数料は、売却価格により上限となる金額が変動します。
具体的には以下の通りとなります。
①取引価格200万円以下の場合
取引物件価格×5％+消費税
②取引価格200万円超～400万円以下の場合
取引価格×4％+2万円+消費税
③取引価格400万円超の場合
取引価格×3％+6万円+消費税
また、補足情報として、手数料◯％の後に付いている◯万円とは何か？と、よくご質問をいただきますが、こちらは速算式を適用したものとなっています。
より理解しやすいように、最も使うことが多いであろう③の式を使用して計算例を挙げてみますと、
■取引価格1,000万円の場合
1. 200万円以下の部分は、200万円×5％＝10万円
2. 200万円超～400万円の部分は、200万円×4％＝8万円
3. 400万円超の部分は、600万円×3％＝18万円
4. 1+2+3＝仲介手数料36万円
通常の計算式では上記の流れでの計算方法となります。
次に速算式を使用して計算してみます。
■取引価格1,000万円の場合
1,000万円×3％+6万円＝仲介手数料36万円
※別途消費税
上記のように、どちらの計算方法でも同じ金額を算出することが可能となっております。
どちらも同じということで、より簡単な計算式である速算式を使用しているという訳です。
仲介手数料はなぜ必要なのか
仲介手数料は売主様と買主様の仲介業務、売却物件であれば広告掲載やその他広告拡散対応等の売却活動、契約手続き等を行うことの対価として不動産会社に支払われる報酬となります。
この仲介手数料は、不動産会社の生命線となる報酬になりますが、条件によっては手数料が減額できる可能性もありますので、気になる方は是非一度お問い合わせください。
弊社お問い合わせフォームはこちら。
敷金精算
敷金精算とは？
敷金精算は、借主が退去する際に行われる、預けた敷金の精算のことを指します。
基本的に敷金は、賃貸借契約時に借主が家主に預ける保証金であり、退去時に物件の損傷や未払いの賃料がない場合は返金されます。
その為、売却する物件が賃貸物件で、且つお客様よりお預かりしている敷金がある場合は、決済時に売主様から買主様へ敷金分の金額を支払う必要があります。
抹消登記費用
抹消登記の必要性と手続き
不動産を購入する場合、金融機関等から融資を受けることが一般的な為、融資の際に購入した不動産に抵当権が設定されています。
不動産の売却時には、この抵当権を抹消する必要があります。
では抵当権を抹消する為に必要な費用ですが、
①抵当権抹消登記費用（登録免許税）
不動産1件につき1,000円
※土地2筆の上に建物が1棟建っている場合、不動産は3件となり登録免許税は3,000円となります。
②司法書士報酬 ※依頼した場合のみ
15,000円～20,000円程度
③その他実費
司法書士の移動費用等の経費、本人確認時の自身の交通費等
※司法書士の経費は②の報酬に含まれているケースもあります。
上記の費用が発生します。
土地1筆、建物1棟で司法書士に対応を依頼した場合、おおよそ20,000円～25,000円程度の費用が必要になります。
一括返済手数料
返済手数料とは？
購入時に金融機関から融資を受けていた場合、売却時には残債を一括返済する必要があります。
※抵当権が設定されていない場合等、一括返済をしなくても良いパターンもあります。
手数料は金融機関によって様々で、定額制で数万円程度の所もあれば、残債の◯％と定率性を採用している所もあります。
返済手数料の確認方法
基本的には金融機関に確認するのが最も手軽で話が早いです。
金融機関HP、金銭消費貸借契約書等にも情報が記載されておりますが、部分的な繰上返済と売却に伴う一括返済では手数料が異なる可能性もありますので、やはり金融機関に直接確認するのが確実です。
購入時に融資を受けていない、完済済み等の状況であればこういった費用は掛かりませんので、ご自身の状況に合わせて売却費用に組み込んでみてください。
その他の売却時に考慮すべき費用
清掃費用
売却前に物件を清掃する為の費用です。
物件を綺麗に保つことで、売却価格を高める効果があります。
清掃業者に依頼する場合、費用は物件の広さや状態によって異なりますが、数万円から十数万円程度で対応が可能です。
特に、内覧の際には物件の状態が重要となるため、物件の清掃は怠らないようにしましょう。
引っ越し費用
自宅の売却時には、売却後に新しい住居に引っ越す為の費用が掛かる場合もあります。
売却後もそのまま住み続けるリースバックでの売却であれば、引っ越し費用は不要となりますが、売却時または売却前に退去する場合は、事前に引越し費用も考えておく必要があります。
引っ越し業者に依頼する場合、費用は荷物の量や移動距離、依頼する時期によって大きく異なりますが、通常十数万円から数十万円程度は必要になります。
引っ越し費用を節約する為には、複数の業者から相見積もりを取り、比較することが有効です。
修繕費用他
その他には、建物に不備があった場合に、修繕費用が掛かる場合もあります。
水漏れ、外壁、防水、立ち退き等、修繕費用以外にも様々な費用が発生する可能性がある為、青天の霹靂とならないよう、事前に売却時に発生する可能性のある費用を洗い出しておくことが重要です。
弊社を含め不動産会社では、売却をご依頼いただく際に、これらの費用が掛かるのか事前に調査・提案を行います。
弊社では「修繕は必要な状態だが、修繕しないで売却したい」等のご依頼も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
不動産売却時の費用管理の重要性
売却時に発生する諸費用は、当初想定していたよりも高額となる可能性もありますので、売却に踏み切る前に諸費用を全て確認しておくことは、非常に重要なプロセスと言えます。
全ての項目をご自身で確認するのは大変かと思いますので、無駄に費用を掛けることなく、必要な項目にのみ適切に不動産会社を利用していただければと思います。
「売却時するか迷っているので、取りあえずどの程度の費用が掛かるのかだけでも知りたい」、「ぶっ決価格の査定だけお願いしたい」といった方でも対応可能となりますので、売却を検討中の方は是非弊社まで一度お問い合わせください。
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